評估的意思是：即評價估量，也指評價、品評，意為對方案進行評估和論證，以決定是否采納。評估也是一種行業(yè)專業(yè)術(shù)語，如房地產(chǎn)評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設(shè)開發(fā)法，針對土地估價還有基準地價修正法、路線價法、房地產(chǎn)價格指數(shù)調(diào)整法等。

　　評估目的：

　　要解決的是為什么要進行資產(chǎn)評估，這是資產(chǎn)評估工作進入實質(zhì)性階段后首先要考慮的重要因素。在資產(chǎn)評估工作中，確定資產(chǎn)評估目的是非常重要的一個環(huán)節(jié)，從理論上來講，任何資產(chǎn)都具有一定的使用價值，從而具有交換價值。

　　如果我們對某項資產(chǎn)進行評估，無疑是可以評估出該項資產(chǎn)的價值的。但這里需要考慮一個問題，即該項資產(chǎn)的使用價值是在什么條件下產(chǎn)生的。如果為了發(fā)揮其使用價值而發(fā)生了大量的成本，發(fā)生的成本超過該項資產(chǎn)繼續(xù)使用所帶來的預期收益，那么，從評估的角度看，該項資產(chǎn)是沒有價值的。因此，在對被評估資產(chǎn)進行評估時，首先要明確被評估資產(chǎn)的目的。目的不同，用途也就不同，資產(chǎn)在使用時所需要具備的條件也就不同，其產(chǎn)生的預期收益也將不會相同。這會影響到評估方法的運用。評估方法不同，評估結(jié)果也就不同。因而，可以說，不同的資產(chǎn)評估目的，會導致不同的資產(chǎn)評估結(jié)果。不同的資產(chǎn)評估結(jié)果，會對評估事項當事人的經(jīng)濟利益產(chǎn)生不同的影響。

　　房屋評估：

　　成本法

　　針對土地使用權(quán)價值評估，經(jīng)常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

　　針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

　　市場比較法

　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經(jīng)濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。

　　剩余法

　　房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

　　收益法

　　房地產(chǎn)之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內(nèi)在原因，通過一定的分析，房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關(guān)系（即房地產(chǎn)收益率）。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

　　假設(shè)開發(fā)法

　　對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

　　基準地價法

　　對于城市土地使用權(quán)的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權(quán)的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。

　　路線價法

　　土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。